土耳其更新入籍购房估值规则

2026年9月28日获批的规定对用于土耳其入籍申请的房产购置所适用的TKGM通函框架进行了修订。最具实务意义的变化包括：可选择的合资格估值机构范围扩大、金额确定文件与入籍申请之间的期限延长，以及针对房地产投资信托公司出售房产设立专门审查路径。40万美元的投资门槛维持不变，但购房者应在交易完成前重新评估估值、付款及交易步骤安排。

哪些估值机构可以出具入籍估值报告？

入籍估值报告不再仅限于由单一服务提供方出具。现可由同时获得资本市场委员会许可、拥有有效TDUB会员资格并已在TADEBİS登记的机构出具报告。该机构通过Web Tapu选定。

这一变化为买方提供了更多实际选择，但在委托前应仔细核实机构是否具备资格。不符合全部必要条件的机构所出具的报告，可能在资格证书阶段造成延误或不确定性。

对于以入籍为目的的购置，估值工作应与产权证时间安排、约定售价及资金划转相协调。估值报告仅是合规交易记录的一个组成部分；不应将其视为替代更广泛的房产及交易尽职调查。

金额确定文件的有效期是多久？

金额确定文件（通常称为TTB）与入籍申请之间的期限已由六个月延长至十二个月。这可使申请人在安排其材料后续阶段时拥有更大灵活性。

不应认为这一额外时间能够补救基础购房交易中的缺陷。在准备申请时，交易文件、估值证据、产权证记录及付款路径应保持一致并可供查阅。买方还应围绕任何抵押解除、注记、交付条件或其他交割事项的实际时间安排进行规划。

从GYO购买房产的新路径是什么？

涉及房地产投资信托公司（称为GYO）的交易仍可免于TTB确认。不过，涉及拟申请入籍的外国人的销售及售房承诺协议，现须遵循更具体的估值程序。

GYO必须提供以下任一文件：在产权证交易前编制并在KAP公布的估值报告，或通过Web Tapu取得的新估值报告。如买方依据KAP公布的报告，则在资格证书审查期间，该事项将被提交至外交事务部门。

这一路径可能影响交易规划，尤其是在购置已在进行中或已签署售房承诺协议的情况下。已公布报告的存在，并不免除对其是否适用于该特定交易及入籍材料的评估。在作出资金承诺前，买方应确认拟采用的路径、文件顺序及审查影响。

40万美元门槛是否变化？

没有。40万美元门槛维持不变。就入籍而言，售价、评估价值及相关资金划转均必须分别独立达到该金额。

因此，交易应当按照以下三个独立维度进行评估，而非仅参考单一的标示价格：

• 合同及产权证中的销售价格。
• 入籍估值报告中载明的评估价值。
• 有文件证明的购房资金划转。
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任何一个维度的不足或不一致，都可能使入籍方案面临风险。应特别审查货币兑换、付款路径、定金、分期付款、卖方退款，以及任何独立的家具或服务安排与房产价格之间的关系。

正在进行购房交易的买方现在应做什么？

根据目前可获得的信息，这些修订并未包含过渡性规定，实施指南亦尚未发布。在进一步的操作澄清出台前，进行中的案件应逐案评估，而不应假定其仍适用既往做法。

重点审查事项包括：所选估值机构目前是否仍具备资格、TTB时间线、估值及付款记录是否充分，以及卖方是否为GYO。对于GYO交易，应在完成产权证手续或依赖售房承诺安排之前，处理KAP公布的估值报告是否可用及其时点问题，或是否需要取得Web Tapu报告。

对于与入籍相关的房产购买，最稳妥的做法是在一开始就使估值、银行、合同、产权证及申请记录相互一致，而非在交割后再尝试协调。

 

这些变化使早期协调更具价值，而非降低其价值。在签署、付款或提交入籍材料前进行有针对性的法律审查，有助于识别拟议结构是否符合修订后的框架以及后续可能发布的进一步实施指引。考虑进行更广泛交易审查的读者，也可参阅我们的土耳其投资入籍实务指南及关于土耳其外国买方房产所有权尽职调查的文章。