Vatandaşlıkta Gayrimenkul Değerleme Kuralları Güncellendi

28 Eylül 2026 tarihli Makam Olurları ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün (TKGM) Türk vatandaşlığı kazanımına yönelik taşınmaz edinimlerine ilişkin genelgelerinde değişiklik yapıldı. Uygulamaya yansıyan başlıca değişiklikler şunlar: değerleme raporu alınabilecek kuruluşların kapsamı genişledi, Tutar Tespit Belgesi ile işlem başvurusu arasındaki süre uzatıldı ve gayrimenkul yatırım ortaklıklarının satışları için özel bir usul getirildi. 400.000 ABD Doları yatırım şartı değişmedi. Ancak alıcıların, işlemi tamamlamadan önce değerleme, ödeme ve işlem sırasını yeniden gözden geçirmesi gerekiyor.

Vatandaşlık amaçlı değerleme raporunu hangi kuruluşlar hazırlayabilir?

Vatandaşlık amaçlı değerleme raporları artık tek bir kuruluşla sınırlı değil. Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş, TDUB üyeliği aktif olan ve TADEBİS sistemine kayıtlı her değerleme kuruluşu rapor hazırlayabiliyor. Kuruluş seçimi Web Tapu üzerinden yapılıyor.

[Görsel açıklaması: Küçük bir masanın etrafında açık bir belgeyi inceleyen üç kişi; biri sayfaları gösteriyor.]

Bu değişiklik alıcılara uygulamada daha fazla seçenek sunuyor. Yine de kuruluşa iş verilmeden önce yetkisinin dikkatle kontrol edilmesi gerekiyor. Gerekli şartların tamamını taşımayan bir kuruluşun hazırladığı rapor, uygunluk belgesi aşamasında gecikmeye veya belirsizliğe yol açabilir.

Vatandaşlık amaçlı bir alımda değerleme süreci; tapu takvimi, kararlaştırılan satış bedeli ve bedel transferiyle birlikte planlanmalıdır. Değerleme raporu, işlemin mevzuata uygun şekilde belgelenmesinin yalnızca bir parçasıdır. Taşınmaz ve işlem üzerinde yapılması gereken kapsamlı hukuki incelemenin yerini tutmaz.

Tutar Tespit Belgesi ne kadar süre geçerli?

Tutar Tespit Belgesi (TTB) ile vatandaşlık kazanımı içeren işlem başvurusu arasındaki süre altı aydan on iki aya çıkarıldı. Bu değişiklik, başvuru sahiplerine dosyanın sonraki aşamalarını planlarken daha fazla esneklik sağlıyor.

Ancak bu ek süre, satın alma işlemindeki eksiklikleri gidermez. Başvuru hazırlanırken işlem belgeleri, değerleme raporu, tapu kayıtları ve ödeme kayıtları tutarlı ve eksiksiz olmalıdır. Alıcıların ayrıca ipotek fekki, şerhler, teslim şartları gibi işlemin tamamlanmasına bağlı diğer adımların zamanlamasını da planlaması gerekir.

GYO'lardan yapılan alımlarda yeni usul nedir?

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının (GYO) yaptığı işlemlerin TTB ile teyit edilmesine gerek olmadığına ilişkin hüküm yürürlükte kalıyor. Ancak GYO'ların vatandaşlık kazanımı amacıyla yabancılara yaptığı satışlar ve satış vaadi sözleşmeleri için artık özel bir değerleme usulü uygulanıyor.

Bu kapsamda ya tapu işleminden önce hazırlanmış ve KAP'ta yayımlanmış bir değerleme raporu sunulması ya da Web Tapu üzerinden yeni bir değerleme raporu alınması gerekiyor. KAP'ta yayımlanmış rapora dayanılması halinde konu, uygunluk belgesi incelemesi sırasında Yabancı İşler Dairesi Başkanlığına soruluyor.

[Görsel açıklaması: Euro banknotları, madeni paralar ve belgeler üzerinde ev şeklinde anahtarlıklı anahtarlar.]

Bu usul, özellikle satın alma sürecinin devam ettiği veya satış vaadi sözleşmesinin imzalanmış olduğu dosyalarda işlem planlamasını etkileyebilir. Yayımlanmış bir raporun bulunması, bu raporun ilgili işlem ve vatandaşlık dosyası için uygun olup olmadığının değerlendirilmesi ihtiyacını ortadan kaldırmaz. Alıcıların, ödeme yapmadan önce izlenecek yolu, belgelerin sırasını ve incelemenin olası sonuçlarını netleştirmesi gerekir.

400.000 ABD Doları şartı değişiyor mu?

Hayır, 400.000 ABD Doları şartı aynen devam ediyor. Vatandaşlık başvurusu için satış bedeli, değerleme raporunda tespit edilen değer ve bedel transferlerinin her biri bu tutarı ayrı ayrı karşılamalıdır.

Bu nedenle işlem tek bir fiyat üzerinden değil, üç ayrı kalem üzerinden değerlendirilmelidir:

• Sözleşmede ve tapuda yer alan satış bedeli
• Vatandaşlık amaçlı değerleme raporunda tespit edilen değer
• Satın alma bedelinin belgelenmiş transferi

Bu kalemlerden herhangi birindeki eksiklik veya tutarsızlık vatandaşlık başvurusunu riske atabilir. Döviz çevrimi, ödemelerin hangi hesaba yapıldığı, kaporalar, taksitler, satıcı tarafından yapılan iadeler ve eşya veya hizmet bedellerinin taşınmaz bedelinden ayrıştırılması özellikle dikkatle incelenmelidir.

Ödeme zincirinin işlem belgeleriyle uyumlu olması, yalnızca toplam tutarın yeterli olmasından ibaret değildir. Banka kayıtları, taraflar arasındaki ödeme akışı ve tapu veya sözleşme belgelerindeki bedel birbirini desteklemelidir. Özellikle birden fazla ödeme, iade veya mahsup içeren işlemlerde, her hareketin hangi yükümlülüğe karşılık geldiği dosya içinde açıkça izlenebilmelidir.

Süreci devam eden alıcılar ne yapmalı?

Değişikliklere ilişkin bir geçiş hükmü bulunmuyor ve Uygulama Kılavuzu henüz yayımlanmadı. Uygulamaya yönelik açıklamalar beklenirken, devam eden dosyaların önceki uygulamaya göre sonuçlanacağı varsayılmamalı; her dosya ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

[Görsel açıklaması: Hesap makinesi, 50 Euro'luk banknot ve bir anahtarlığın yanında basılı belgeler üzerinde iki el.]

Öncelikle kontrol edilmesi gereken noktalar şunlar: seçilen değerleme kuruluşunun yetkisi, TTB süresi, değerleme ve ödeme kayıtlarının yeterliliği ve satıcının GYO olup olmadığı. GYO'dan yapılan alımlarda, KAP'ta yayımlanmış bir değerleme raporunun bulunup bulunmadığı ve tarihi ya da Web Tapu üzerinden yeni rapor alınması gerekip gerekmediği, tapu işlemi yapılmadan veya satış vaadi sözleşmesine dayanılmadan önce netleştirilmelidir.

Devam eden dosyalarda, sözleşme ve ödeme adımlarının hangi aşamada olduğu da ayrıca değerlendirilmelidir. Örneğin değerleme raporu, TTB, tapu başvurusu ve banka transferlerine ilişkin belgelerin tarihlerinin birbiriyle uyumu kontrol edilmelidir. İşlemde bir değişiklik yapılması gerekiyorsa, bunun vatandaşlık dosyasındaki mevcut belgeleri nasıl etkileyeceği önceden belirlenmelidir.

Vatandaşlık amaçlı taşınmaz alımlarında en güvenli yol; değerleme, banka, sözleşme, tapu ve başvuru kayıtlarını işlem tamamlandıktan sonra birbirine uydurmaya çalışmak yerine, en baştan uyumlu şekilde hazırlamaktır.

Bu değişikliklerle birlikte sürecin başında yapılan planlama her zamankinden daha önemli hale geldi. Sözleşme imzalamadan, ödeme yapmadan veya vatandaşlık başvurusunu sunmadan önce yapılacak bir hukuki inceleme, planlanan yapının yeni düzenlemelere ve ileride yayımlanacak uygulama açıklamalarına uygun olup olmadığını ortaya koyabilir. Konuyu daha ayrıntılı incelemek isteyen okuyucular, yatırım yoluyla Türk vatandaşlığına ilişkin rehberimize ve Türkiye'de taşınmaz edinen yabancılar için hukuki inceleme konulu makalemize de göz atabilir.