Türkiye’de Gayrimenkul Satın Alan Arkadaşlar ve Evli Olmayan Partnerler İçin Ortak Mülkiyet Sözleşmeleri

Bir arkadaş veya evli olmayan bir partnerle birlikte gayrimenkul satın almak, Türkiye gayrimenkul piyasasına giriş için pratik bir yol sunabilir. Ancak bu durum, katkıları, öncelikleri ve gelecek planları değişebilecek kişiler arasında uzun vadeli bir hukuki ve mali ilişki de yaratabilir. Açık bir ortak mülkiyet yapısı, bir anlaşmazlık ortaya çıktıktan sonra değil, devir işlemi tamamlanmadan önce değerlendirilmelidir.

Uluslararası alıcılar açısından bu konu özellikle dikkat gerektirir. Tapu senedi, satın alma finansmanı, banka kredisi, vergisel durum, miras planlaması ve özel sözleşme tutarlı bir bütün oluşturmalıdır. Aksi hâlde, daha sonraki bir satış, ayrılık, yeniden finansman veya uyuşmazlık önemli ölçüde daha karmaşık hâle gelebilir.

Mülkiyet yapısıyla başlayın

Tapu senedi, kayıtlı malikleri ve taşınmaz üzerindeki kayıtlı paylarını belirlemede merkezi öneme sahiptir. Ortak alıcılar, eşit bir ilişkinin zorunlu olarak eşit mülkiyet anlamına geldiğini varsaymak yerine, öngörülen mülkiyet paylarının mali düzenlemelerini doğru şekilde yansıtıp yansıtmadığını değerlendirmelidir.

Alıcılardan birinin peşinata, satın alma bedeline, tadilat bütçesine veya devam eden giderlere daha fazla katkıda bulunması yaygındır. Bu farklılıklar açıkça düzenlenmelidir. Kayıtlı mülkiyet payı düzenlemenin bir parçası olabilir; ancak geri ödeme, sermaye getirisi veya gelecekteki satış bedelinin paylaşımıyla ilgili her soruyu yanıtlamayabilir.

İmzadan önce taraflar, aşağıdakiler dâhil olmak üzere temel belgeleri ve kanıtları uyumlu hâle getirmelidir:

• kararlaştırılan satın alma bedeli katkıları ve fonların kaynağı;
• tapu belgelerinde gösterilecek mülkiyet payları;
• ortak alıcılar arasındaki özel borçlar;
• mobilya, tadilat ve bakım harcamalarının öngörülen şekilde ele alınması;
• taşınmazın kiraya verilmesi hâlinde gelirin paylaşımı; ve
• tarafların vergi, sigorta, aidat ve diğer taşınmaz giderlerine ilişkin kendi sorumlulukları.

Ortak mülkiyet sözleşmesi değişimi öngörmelidir

Özenle hazırlanmış bir ortak mülkiyet sözleşmesi, genel beklentileri işleyişe yönelik bir çerçeveye dönüştürebilir. Sözleşme, taşınmaza, tarafların finansman düzenlemelerine ve varlığın öngörülen kullanımına göre uyarlanmalıdır. Giderlerin paylaşılacağını yalnızca belirten bir sözleşme nadiren yeterlidir.

Çıkış ve satış mekanizmaları

En değerli hükümler çoğu zaman çıkışla ilgili olanlardır. Maliklerden biri satış yapmak, taşınmak, nakde ihtiyaç duymak, yeni bir ilişkiye başlamak veya taşınmaza katkıda bulunmayı bırakmak isteyebilir. Sözleşme, diğer malikin öncelikle bu payı edinme hakkına sahip olup olmayacağını, talep edilen fiyatın veya piyasa değerinin nasıl belirleneceğini ve öngörülen devir ya da satış sürecinin ne kadar sürebileceğini düzenleyebilir.

Bir pay devri yoluyla satın alma öngörülüyorsa, taraflar zorlu bir piyasada da uygulanabilir kalacak bir değerleme süreci üzerinde anlaşmalıdır. Bu süreç, bağımsız bir değerleme uzmanının atanmasını, değerleme konusundaki anlaşmazlığın çözüm yöntemini ve finansman ile işlemin tamamlanması için bir takvimi içerebilir. Sözleşme ayrıca, pay devri yoluyla satın alma gerçekleşmezse ne olacağını, buna taşınmazın satışa sunulmasının gerekip gerekmediği de dâhil olmak üzere, belirtmelidir.

Katkılar, özsermaye ve satış gelirleri

Eşit tapu payları her zaman eşit ekonomik katkıları yansıtmaz. Ortak malikler, olağan kullanım giderleri ile satışta geri ödenmesi veya dikkate alınması gereken sermaye katkılarını birbirinden ayırmak isteyebilir. Örneğin, taraflar daha yüksek bir başlangıç katkısının, borçlanmayı azaltmak için yapılan bir ödemenin veya yalnızca bir malik tarafından finanse edilen önemli iyileştirme işlerinin nasıl ele alınacağı üzerinde anlaşabilir.

Sözleşme yalnızca kazançları değil, zararları da ele almalıdır. Satın alma bedelinin altında gerçekleşen bir satış, hiç tartışılmamış varsayımları ortaya çıkarabilir. Sağlam bir düzenleme, taraflar bir işlemi tamamlamak için baskı altına girmeden önce satış giderlerinin, ödenmemiş finansmanın ve herhangi bir açığın nasıl paylaşılacağını belirler.

Ortak mülkiyet sözleşmesi bir güvensizlik ifadesi değildir; koşullar artık kolay olmadığında tarafların bir varlığı nasıl yöneteceğine ilişkin pratik bir kayıttır.

Ortak krediler: mülkiyet ve sorumluluk farklı meselelerdir

Ortak alıcılar, kendi aralarındaki sözleşmenin kredi verenin haklarını değiştirdiğini varsaymamalıdır. Finansman ortaklaşa sağlandığında, kredi belgeleri her bir borçlunun borcun öngörülen payını aşan yükümlülükler doğurabilir. Kesin durum, finansman belgelerine ve kredi verenin şartlarına bağlıdır.

Özel bir sözleşme yine de ortak malikler arasındaki sorumluluğu paylaştırabilir. Kimin taksitleri, sigortayı, ücretleri ve temerrüde bağlı giderleri ödeyeceğini belirtebilir ve taraflardan birinin kararlaştırılan paydan daha fazlasını ödemesi durumunda geri ödeme öngörebilir. Ancak bu hükümler genel olarak ortak malikler arasındaki ilişkiyi düzenler; banka belgeleri kapsamında üstlenilen yükümlülüklerin anlaşılmasının yerine geçecek şekilde değerlendirilmemelidir.

Devir işlemi tamamlanmadan önce alıcılar, finansman düzenlemelerini satın alma yapısıyla birlikte incelemelidir. Daha sonra çıkış yapmayı bekleyen bir alıcı, mülkiyet devrinin, borçtan ibra edilmenin veya yeniden finansmanın kredi verenin onayını ya da yeni bir kredi değerlendirmesini gerektirip gerektirmeyeceğini değerlendirmelidir.

Ortak mülkiyet uyuşmazlığa dönüştüğünde

İlişki bozulur ve taraflar taşınmazın satışı, pay devri yoluyla satın alınması veya yönetimi konusunda anlaşamazsa, resmi uyuşmazlık çözüm yollarına başvurulması gerekebilir. Mülkiyet yapısına, uygulanacak hukuka ve olayın özelliklerine bağlı olarak, bir ortak malik hukuki yollara başvurarak ortak mülkiyet düzenlemesini sona erdirmeyi talep edebilir. Herhangi bir ortaklığın giderilmesi veya ilgili talebin mevcudiyeti, süreci ve sonucu olaya özgü hukuki danışmanlık gerektirir.

Bir tarafın güçlü bir konumu olsa dahi dava yoluna başvurmak ticari açıdan tatmin edici olmayabilir. Bu yol satışı geciktirebilir, maliyetleri artırabilir ve tarafların zamanlama ile değer üzerindeki kontrolünü sınırlayabilir. Bu nedenle, açık bir sözleşmesel satış ve pay devri yoluyla satın alma mekanizması, gelecekteki bir ayrılığı tamamen müzakereye veya mahkeme sürecine bırakmaktan genellikle daha tercih edilebilirdir.

Daha geniş tereke ve kişisel durumun korunması

Taşınmazda ortak mülkiyet, alıcılar arasındaki ilişkinin ötesine geçen konuları da gündeme getirir. Ölüm, ehliyetsizlik, boşanma, alacaklı talepleri, aile düzenlemeleri ve sınır ötesi miras hususları pratik sonucu etkileyebilir. Evli olmayan partnerler, evlilikle bağlantılı korumaların taşınmaz düzenlemelerine aynı şekilde uygulanacağını varsaymamalıdır.

Özellikle maliklerden birinin payının belirli bir kişiye geçmesini istemesi veya alıcıların farklı ilişkilerden çocuklarının bulunması hâlinde, ayrı miras planlaması tedbirleri uygun olabilir. Uygun yaklaşım, maliklerin kişisel koşullarına, vatandaşlığına, yerleşim yerine, varlıklarına ve uygulanabilir hukuki çerçeveye bağlıdır.

İmzadan önce atılacak pratik adımlar

Ortak bir satın alma taahhüdüne girmeden önce, ortak alıcılar önerilen tapu yapısı hakkında danışmanlık almalı ve finansman, kullanım, yönetim, borçlanma, temerrüt, devir ve çıkışı ele alan yazılı bir sözleşme hazırlamalıdır. Ayrıca sözleşmenin işlem belgeleri ve varsa finansman düzenlemeleriyle uyumlu olduğundan emin olmalıdırlar.

Arkadaşlar ve evli olmayan partnerler için en güçlü koruma, erken aşamada sağlanan netliktir. İlişki iş birliği içinde sürerken zor senaryoların ele alınması, her iki tarafa da değeri koruma, önlenebilir çatışmalardan kaçınma ve planları farklılaştığında düzenli bir karar alma konusunda daha iyi bir imkân sunar.